これから、自宅を購入予定の方にとっては、消費税8％のうちに購入すべきかが大きな問題ですね。建物価額が4,000万円とすると2％増税で80万円も消費税が増える計算です。
2019年度の税制改正で、どのような対策が行われるのでしょうか？
◆ 減税期間を10年から13年に3年延長
単純に3年間延長ではない点に注意が必要です。
少しややこしいですが、
『「建物価格の2％を３で割った金額」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1％」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除する。』
となっています。
2019年度税制改正の比較表
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・所得税を控除してもなお引ききれない額がある場合、つまり、所得税よりも算出した住宅ローン控除可能額が上回る場合については、その超えた分について住民税から控除（上限あり）される
・納めた税額以上は戻らない
・住民税は戻り額に限度がある（最大 13.65万円）
（注1）認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の場合は4000万円が5000万円になる
なお、東日本大震災の被災者は特例有り
それでは、具体的な計算例で考えてみます。
◆ 制度の最大額で試算すると、3年間で80万円の減税
最初に、最大でどれくらい、減税になるか計算してみましょう。
1) 建物価額の減税額は26.7万円/年
建物価額が最大の4,000万円の場合は、2%(80万円)の1/3で266,666円/年です。
( 建物価額 4,000万円 × 2% ) ÷ ３ ＝ 26.7万円/年
2) 住宅ローンの減税額は29万円/年
住宅ローンは、最大4000万円を35年返済で元利均等返済した場合の、11年目から13年目の年末残額の平均を約2900万円(*注)と仮定すると1%は29万円/年です。
住宅ローン残高 2,900万円 × 1% ＝ 29万円/年
(*注) ローンの残額は、返済期間、返済方法やローン利率により大きく変わります。
3) 減税額は、少ない方の26.7万円/年
どちらか小さい方を控除する、ということは、この場合、建物価額減税計算（26.7万円） ＜ 住宅ローン減税計算（29万円）となり、少ない方の26.7万円が住宅ローン減税額となります。
つまり、消費税増税分2%を3年間で相殺してくれる計算です。
（3年延長分の合計額は、最大で80万円）
但し、
消費税増税分が返ってくるのは13年後なので、その分の利息支払いや、物価の変動などの要素を考慮する事は必要です。経済学的には、今の80万円と13年後の80万円では、現在の80万円の方が価値があると考えられます。
（参考情報）
認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の場合は、建物価額、住宅ローンの上限が、それぞれ5,000万円になります。
もう少し建物価額が安い例ではどうでしょうか？
◆ 建物価額が2500万円の場合
今回は現実的な、建物価額が2500万円ではどうなるか計算してみました。
1) 建物価額の減税額は16.7万円/年
建物価額が2,500万円の場合は、2%(50万円)の1/3で166,666円/年です。
( 建物価額 2,500万円 × 2% ) ÷ ３ ＝ 16.7万円/年
2) 住宅ローンの減税額は21万円/年
住宅ローンは、3000万円を35年返済で元利均等返済した場合の、11年目から13年目の年末残額の平均を約2100万円(*注)と仮定すると1%は21万円/年です。
住宅ローン残高 2,100万円 × 1% ＝ 21万円/年
(*注) ローンの残額は、返済期間、返済方法やローン利率により大きく変わります。
3) 減税額は、少ない方の16.7万円/年
どちらか小さい方を控除する、ということはこの場合、建物価額減税計算（16.7万円） ＜ 住宅ローン減税計算（21万円）となり、少ない方の16.7万円が住宅ローン減税額となります。
この試算でも、建物価額の消費税増税分2%を、3年間で相殺してくれる計算です。
今回２つのパターンで試算しましたが、減税額の上限は建物価額の2％で足切りになる制度となっています。
財務省もうまく考えてますね。
住宅ローン減税を受ける条件を確認しましょう
◆ 契約の時期や入居の時期
今自宅の購入を検討されている方の関心は、13年間の住宅ローン減税を受ける条件ですね。
１）消費税増税後2019年10月から2020年12月末までに契約して入居する物件
まず、購入時に10％の消費税を払っている事が前提となります。
そもそも、この3年間の減税延長は、消費増税の住宅販売落ち込み対策のため、売買契約は2020年12月末までに契約する必要があります。
また、2019年10月以降に入居しても、売買契約を2019年3月までに行い、消費税を8%しか払っていない場合は、今まで通り10年間の減税となります。
２） 居住開始日は2020年12月31日まで
さらに、1)の条件に加えて、2020年12月末までに引き渡し、入居が必要となっています。
適用を受けるためには、居住した年の分の所得税について、翌年に確定申告書を提出してください。
◆ その他の要件
中古住宅の場合、上の住宅の要件に加え、以下のいずれかを満たす必要があります。（一般住宅）
また、夫婦で共有する場合は、その持ち分割合で減税額を計算します。
増改築も住宅の取得に該当します。
◆ 消費増税前に自宅を急いで買う必要は無い
今まで見てきたように、今回の住宅ローン減税は、消費増税をほぼ相殺する内容となっています。
今、自宅購入を検討されている方は、業者の説明に惑わされて、あわてて購入しないようにしましょう。
一生に一度の大きな買い物ですので、後悔の無いようにしてください。
また、消費増税後の販売不振によっては、大きな値引き合戦になる事もあります。
さらに、2020年前後にはオリンピック終了に伴う、不動産の下落を予想する専門家も多くいます。
もちろん、
気に入った物件があれば、増税前に購入するのも良いと思います。
生涯そこで暮らすとすれば、不動産価額の値下がりはどうでもよい事です。
重要なのは、じっくり自分の気に入った物件を探すことです。
今回の税制改正で、消費税の増税は無視しても良いと思います。
但し、
2021年以降に購入する場合は、今回の減税特例措置が受けられなくなりますので、十分注意してください。
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